Pour alléger leurs charges fiscales, de nombreux contribuables envisagent de déclarer un petit logement, tel qu’un studio, comme résidence principale, tout en conservant une maison plus spacieuse en tant que résidence secondaire. Mais cette stratégie est-elle réellement avantageuse ?
Les avantages de cette approche fiscale
En France, la résidence principale bénéficie d'un cadre fiscal attractif. Voici quelques avantages à repositionner les statuts des biens :
- Exonération de la plus-value : Lors de la vente d'une résidence principale, le propriétaire peut échapper à l'impôt sur la plus-value, quelle que soit la somme. Cela est particulièrement pertinent dans les zones à forte valorisation.
- Suppression de la taxe d'habitation :Depuis 2018, la majorité des foyers ne paient plus de taxe d'habitation sur leur résidence principale, tandis que les résidences secondaires peuvent subir une augmentation significative de la taxe, notamment dans les zones tendues.
- Impact sur l'IFI : Le choix de la résidence principale affecte la base d'imposition à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) grâce à un abattement de 30 % sur la valeur vénale du bien.
Les risques juridiques encourus
Déclarer un studio comme résidence principale est risqué. L'administration fiscale s'assure que les déclarations des contribuables reflètent la réalité. Voici quelques risques associés :
- Requalification de la plus-value : Si l’administration découvre que le studio a été mal déclaré, elle peut requalifier le bien en résidence secondaire et imposer l'impôt sur les plus-values.
- Rapperage de l'IFI : Un avantage d'abattement de 30 % mal appliqué peut entraîner des revues fiscales et des pénalités.
- Amendes et sanctions : Toute indication de mauvaise foi peut entraîner des amendes pour manœuvre frauduleuse.
Alternatives à considérer
Bien que la stratégie de repositionnement des résidences puisse sembler attrayante, elle présente des inconvénients notables. Une vie de famille confortablement installée dans une maison spacieuse peut ne pas être compatible avec la déclaration d'un studio comme résidence principale. En outre, d'autres solutions fiscales pourraient être plus adaptées:
- Statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou Non Professionnel (LMNP) : ces statuts permettent d'amortir le bien et de déduire certaines charges, ce qui réduit également l'imposition sur les revenus locatifs.
- Démembrement de propriété : cette approche consiste en la transmission de la propriété d'un bien tout en conservant l'usufruit, offrant ainsi des avantages fiscaux.
