La clause de tontine est un dispositif juridique qui offre aux co-acquéreurs d'un bien immobilier une protection en cas de décès. Bien que souvent méconnue, elle s'avère bénéfique pour de nombreuses situations. Cet article vous propose de découvrir son fonctionnement ainsi que son champ d'application.
Il est en effet possible d'organiser la transmission d'un bien immobilier sans lien marital ou pacsal, et ce, sans recourir à des solutions comme une assurance-vie ou une société civile immobilière (SCI). Inventée par Lorenzo de Tonti au XVIIe siècle, la clause de tontine offrait une méthode d'investissement collective permettant au survivant de conserver le bien en cas de décès d'un co-acquéreur. Cette notion est désormais régie par le Code civil français (articles 1048 à 1054). Maître Murielle Cahen, avocate spécialisée en droit des successions à Paris, apporte des éclaircissements sur cette clause.
Définition de la clause de tontine
Dans le cadre d'un achat immobilier, la clause de tontine permet aux co-acquéreurs de désigner le survivant comme propriétaire exclusif du bien en cas de décès de l'un d'entre eux. Ce dispositif doit figurer dans l'acte d'achat et permet de contourner les règles successorales classiques telles que la réserve héréditaire et les droits des héritiers, protégeant ainsi le co-acquéreur survivant.
Attention, la clause doit être établie au moment de l'acquisition, car il est impossible de l'ajouter ultérieurement. De plus, elle doit être validée par un notaire.
Qui est concerné par la clause de tontine ?
La clause de tontine s'adresse principalement aux couples non mariés et non pacsés, mais elle peut également être avantageuse pour des amis, des investisseurs ou des familles recomposées, afin de protéger un partenaire face à des enfants issus d'une précédente union.
Maître Cahen identifie trois applications clés de la clause :
- Pour les couples concubins : évite que le bien ne soit transmis aux enfants ou aux parents d'un concubin décédé.
- Pour protéger un partenaire vulnérable : garantit un logement stable.
- Pour les investisseurs : sécurise un projet immobilier commun sans risque de dissolution en cas de décès.
Il est à noter que cette clause a ses limites, notamment en cas de décès simultané des deux co-acquéreurs, ce qui entraînerait l'annulation de la tontine et l'application des règles de succession classiques. De plus, elle peut être contestée par des héritiers si jugée abusive.
Choix entre tontine pure et démembrée
Il existe deux types de tontines : la tontine pure (ou pleine propriété) et la tontine démembrée. Chacune présente des spécificités, comme l'indique Me Cahen :
- Tontine pure : Le survivant devient plein propriétaire sans droits de succession immédiats. Toutefois, une imposition lourde sera appliquée au second décès.
- Tontine démembrée : Le survivant a l'usufruit (droit d'usage) tandis que les héritiers conservent la nue-propriété. Ce qui complexifie la gestion mais offre une transmission sans taxation supplémentaire au décès du survivant.
Conditions pour établir une clause de tontine
Trois conditions doivent être respectées pour la rédaction d'une clause de tontine :
- Consentement mutuel de tous les co-acquéreurs.
- Irrévocabilité après signature, sauf accord de toutes les parties.
- Inscription dans l'acte authentique signé chez un notaire.
Coût de la clause de tontine
Intégrée dans les frais d'acquisition, la clause de tontine augmente ces derniers de 2 à 4 % du montant du bien. Il n'y a donc pas de coût additionnel direct, sauf si des conseils juridiques sont sollicités, engendrant des honoraires de 200 à 500 € pour une analyse personnalisée.
A noter qu'une fiscalité indirecte peut s'appliquer selon le type de tontine retenu.
