Le territoire métropolitain français s'étend sur environ 55 millions d'hectares. D'après les dernières statistiques du ministère de l’Agriculture, plus de 28 millions d’hectares sont dédiés à l’agriculture, tandis que 5 millions d'hectares sont artificialisés pour les habitations et infrastructures diverses. Dans le secteur immobilier, il est crucial de discerner les différents types de terrains disponibles dans une commune, car chacun possède des spécificités qui influencent les démarches de construction. Cet article s'intéresse donc aux différences fondamentales entre terres agricoles et terrains constructibles.
Comment vérifier la nature d’un terrain ?
Que vous soyez particulier ou professionnel, il est essentiel de connaître la nature, les caractéristiques et l’usage d’un terrain avant de le vendre ou d’y construire. En France, huit types de terrains sont différenciés selon leur localisation et leur vocation :
- Terrain en lotissement
- Terrain en diffus
- Terrain constructible
- Terrain à bâtir
- Terrain viabilisé
- Terrain agricole
- Terrain naturel
- Terrain non constructible
Ces terrains se regroupent généralement en quatre zones : zone urbaine (U), zone à urbaniser (AU), zone agricole (A) et zone naturelle (N). Leur classification se base sur des normes et réglementations définies par le Code de l’urbanisme. Pour connaître la nature d’un terrain, il est donc conseillé de consulter le Plan Local d'Urbanisme (PLU), disponible en mairie ou sur le site Géoportail-Urbanisme.
Qu’est-ce qu’une terre agricole ?
Une terre agricole est classée en zone agricole sur le PLU, ce qui établit son usage et ses particularités. Ces terres se localisent en milieu rural et sont destinées à l’exploitation agricole ou à la culture. Elles peuvent être exploitées pour :
- La production alimentaire (maraîchage, céréales, etc.)
- Les jardins familiaux
- L’élevage de bétail
- La production laitière
- Les cultures pour biocarburants
Les terres agricoles comprennent également des prairies, vergers et vignobles, mais excluent typiquement les forêts, qui sont classées en zone naturelle. La taille, la qualité du sol et l’usage spécifique de la terre varient selon son emplacement et les pratiques agricoles locales.
Qu’est-ce qu’un terrain constructible ?
Un terrain est considéré constructible s'il peut accueillir des bâtiments ou équipements neufs. Ce terrain doit répondre à des critères et obtenir les autorisations nécessaires, mentionnées dans le PLU. Pour déterminer sa constructibilité, plusieurs conditions sont imposées :
- Appartenance à une zone urbaine (U) sur le PLU
- Obtention d'un certificat d’urbanisme
- Viabilisation, signifiant connexion aux réseaux essentiels (eau, électricité, etc.)
- Conformité du sol, vérifiée via une étude de sol
- Respect des règles environnementales, notamment si le terrain est proche d'un monument historique
Les différences majeures entre terre agricole et terrain constructible se situent dans les usages autorisés et la valeur foncière.
Usage autorisé
La première distinction réside dans l'utilisation légale de chaque type de terrain. La terre agricole est essentiellement réservée à la culture et à l'élevage, excluant généralement toute construction. Les règles agricoles interdisent les aménagements, même s'il existe quelques exceptions. À l'inverse, un terrain constructible permet la réalisation de constructions variées, une autorisation étant délivrée via un permis de construire.
Valeur foncière
La seconde distinction est liée à la valeur foncière. Ce facteur dépend de nombreux éléments, incluant :
- La nature du sol
- L'emplacement
- L'orientation
- Le cadre environnemental
- Le relief
En pratique, un terrain constructible a une valeur plus élevée qu’une terre agricole, qui se situe en moyenne à 6 130 €/ha (0,613 €/m²). Cette différence impacte également la fiscalité, car la taxe foncière est plus élevée pour les terrains constructibles.
Peut-on transformer une terre agricole en terrain constructible ?
La transformation d'une terre agricole en terrain constructible est un processus complexe, bien que possible. Ces terres sont essentiellement protégées pour leur valeur agronomique et biologique. La procédure implique de demander un déclassement auprès des autorités compétentes, ce qui est plus susceptible d'aboutir pour des extensions de constructions existantes. Le propriétaire doit démontrer que la construction répond à des critères précis, notamment :
- Liens avec l'activité agricole
- Constitution d'une résidence principale nécessaire
- Accès viable et raccordement aux réseaux voisins
L'acceptation d'une telle demande requiert un avis favorable de la Commission départementale de consommation des espaces agricoles (CDCEA).
