La revente d’un bien immobilier peut entraîner l'imposition d'une plus-value, sous certaines conditions.
Vous envisagez de vendre votre propriété ? Si vous générez une plus-value, elle pourrait être soumise à l’impôt sur le revenu. Voici tout ce qu’il faut connaître au sujet du calcul et de la fiscalité des plus-values immobilières.
Définition de la plus-value immobilière
Lors de la vente d'un bien immobilier, si le prix de vente dépasse le prix d’achat, la différence est qualifiée de plus-value. À l'inverse, une moins-value se produit si la valeur de vente est inférieure à celle d'achat.
Par exemple, l'achat d'un bien à 100 000 euros et sa revente à 120 000 euros génèrent une plus-value de 20 000 euros. En revanche, vendre ce même bien à 90 000 euros entraîne une moins-value de 10 000 euros.
Les ventes soumises à imposition
Les plus-values immobilières sont soumises à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux dans le cadre d’une gestion patrimoniale. Cette imposition s'applique aux situations suivantes :
- Vente d’un bien immobilier;
- Vente des droits associés à un bien immobilier;
- Vente via une société civile immobilière (SCI) ou un fonds de placement immobilier (FPI);
- Échanges de biens, partages ou apports en société.
Cela vaut que la résidence fiscale soit en France ou à l'étranger.
Exonérations potentielles
Il existe des cas où la plus-value est totalement exonérée. Parmi eux :
Vente de la résidence principale
La vente de votre résidence principale et de ses dépendances est exonérée d'impôt sur la plus-value, à condition de l'avoir occupée de manière habituelle et effective.
Retraite ou carte mobilité inclusion (CMI)
Les détenteurs d'une pension de vieillesse ou d'une CMI sont exonérés si leurs revenus ne dépassent pas 12 455 euros (1ère part du quotient familial).
Résidence en établissement d’accueil
L’imposition des plus-values n’est pas applicable aux personnes résidant en EHPAD ou en établissements pour adultes handicapés, à condition que leurs revenus ne dépassent pas 29 230 euros.
Calcul de la plus-value immobilière
Pour évaluer une plus-value immobilière, plusieurs éléments doivent être pris en compte :
Prix d’acquisition et de vente
La plus-value est déterminée en soustrayant le prix d'acquisition du prix de vente, ce dernier pouvant inclure divers frais tels que des travaux ou des charges payées au vendeur.
Abattements liés au temps de détention
Des abattements s’appliquent en fonction de la durée de possession du bien. Par exemple, après 6 ans de détention, un abattement de 6 % par an sur l’impôt est appliqué, réduisant ainsi les taxes à payer.
Règles d’imposition
Indépendamment des abattements, l'impôt est de 19 % sur la plus-value, complété par des prélèvements sociaux de 17,20 %. Sur une plus-value de 20 000 euros, cela se traduit par un impôt de 3 800 euros et des prélèvements de 3 400 euros.
Déclaration de la plus-value immobilière
C'est au notaire de s'occuper des formalités administratives. Il calculera la plus-value ainsi que le montant de l’impôt et soumettra la déclaration à l’administration fiscale, précisant les montants imposés et exonérés.
Il est essentiel de déclarer en ligne, avec des périodes de déclaration qui commencent généralement en avril.
Simulateur de plus-value immobilière
Pour estimer la fiscalité liée à votre vente, l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) propose un simulateur en ligne gratuit. En entrant la date d’achat et de vente de votre propriété, ainsi que d’autres détails, vous pourrez obtenir une estimation indicative.
En résumé, le calcul de la plus-value immobilière nécessite de déduire le prix d'acquisition du prix de vente et d'évaluer les abattements pour déterminer la base imposable, avant de calculer l’impôt dû.
